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9月24日，中國人民銀行行長潘功勝在國新辦新聞發(fā)布會(huì)上宣布，降低存量房貸利率和統(tǒng)一房貸最低首付比例增產，引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放房貸利率附近的過程中，預(yù)計(jì)平均降幅在0.5個(gè)百分點(diǎn)左右，統(tǒng)一首套房和二套房的房貸最低首付比例長足發展，將全國層面的二套房貸款最低首付比例由25%下調(diào)至15%系統≡龇畲?！?·17”房地產(chǎn)新政后領域，全國多數(shù)城市首套房貸利率已降至3.1%—3.5%之間溝通機製，部分地區(qū)首套房貸利率最低降至“2字頭”。存量房貸利率方面註入新的動力，根據(jù)2023年第四季度中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告領先水平，已有超過23萬億元存量房貸的利率完成下調(diào)，調(diào)整后加權(quán)平均利率為4.27%雙重提升，如再下降0.5個(gè)百分點(diǎn)戰略布局，將達(dá)到3.77%左右。增量房貸利率與存量房貸利率差距進(jìn)一步縮小表現明顯更佳，將有效降低存量房群體的“不公平感”和減輕利息負(fù)擔(dān)狀態，緩解居民提前還貸沖擊，釋放公眾投資和消費(fèi)動(dòng)力指導。

一基石之一、上半年銀行個(gè)人房貸業(yè)務(wù)整體承壓

（一）銀行個(gè)人住房貸款余額普遍減少

根據(jù)上市銀行2024年半年報(bào)梳理發(fā)現(xiàn)，在處于房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的第一檔和第二檔共計(jì)19家上市銀行中增持能力，上半年有14家銀行的個(gè)人住房貸款余額較2023年末出現(xiàn)減少共同努力，增加的僅有5家。作為房貸發(fā)放的主力軍追求卓越，國有大行受提前還貸的沖擊最為明顯逐漸完善。2024年上半年，國有六大行的個(gè)人住房貸款合計(jì)減少3254.71億元發展契機，而2023年國有六大行的個(gè)人住房貸款合計(jì)減少5568.57億元廣泛關註。郵儲(chǔ)銀行是六大行中唯一實(shí)現(xiàn)個(gè)人住房貸款增長的銀行，工行發力、建行優勢領先、農(nóng)行、中行和交行的個(gè)人住房貸款余額均較上年末出現(xiàn)下降共創美好。其中推動並實現，工行和農(nóng)行的個(gè)人住房貸款減少最多，規(guī)模均超過千億元覆蓋範圍。

表1 2024年上半年大中型銀行個(gè)人住房貸款余額變動(dòng)情況

資料來源：wind數(shù)據(jù)庫 A股上市銀行2024年半年報(bào)數(shù)據(jù)

（二）個(gè)人住房貸款不良率上升

個(gè)人房貸此前一直是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)優化程度，但今年以來，受房地產(chǎn)銷售低迷奮勇向前、經(jīng)濟(jì)增長放緩等因素影響不斷豐富，大中型銀行的個(gè)人住房貸款不良率幾乎全部較上年末有所上升。工行組建、建行各有優勢、農(nóng)行效果較好、中行和交行2024年上半年個(gè)人住房貸款不良率分別上升了0.16、0.12持續、0.03等多個領域、0.07和0.11個(gè)百分點(diǎn)。截至6月末高質量，工行的個(gè)人住房貸款不良率最高提供了有力支撐，為0.60%，國有大行只有郵儲(chǔ)銀行實(shí)現(xiàn)了個(gè)人住房貸款不良“雙降”前景。披露個(gè)人住房貸款資產(chǎn)質(zhì)量的7家股份制銀行（招行進一步意見、興業(yè)、中信共享應用、浦發(fā)生產能力、民生、平安示範推廣、渤海）堅持好，個(gè)人住房貸款不良率全線走高，其中大幅增加，渤海銀行的個(gè)人住房和商業(yè)用房貸款不良率達(dá)到了1.31%特性。不良貸款的增加會(huì)侵蝕銀行資產(chǎn)質(zhì)量，加重經(jīng)營成本進展情況，削弱風(fēng)險(xiǎn)管控能力的積極性，進(jìn)而影響銀行整體財(cái)務(wù)穩(wěn)定性。

表2 2024年上半年大中型銀行個(gè)人住房貸款資產(chǎn)質(zhì)量情況

資料來源：wind數(shù)據(jù)庫 A股上市銀行2024年半年報(bào)數(shù)據(jù)

（三）青年群體“斷供”現(xiàn)象增多

在經(jīng)濟(jì)下行壓力下至關重要，青年群體特別是“85后”“90后”的收入不穩(wěn)定已經(jīng)成為一大特征不久前。青年人是住房的主要?jiǎng)傂枞后w，同時(shí)他們的收入相較于中年群體來講普遍偏低提升行動，特別是突如其來的裁員潮讓部分年輕人失去了穩(wěn)定的收入來源能力建設，他們每個(gè)月的收入除了必要的生活支出以外，已經(jīng)無力承擔(dān)房貸研究進展，出現(xiàn)了“斷供”問題無障礙。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，我國大約有4億人在為房貸而奮斗互動互補，而2023年房貸逾期率攀升至42%發揮重要帶動作用。房貸逾期不僅嚴(yán)重?fù)p害了個(gè)人的信用記錄，增加了滯納金和罰息負(fù)擔(dān)意料之外，甚至可能引發(fā)法律糾紛，對(duì)個(gè)人生活造成嚴(yán)重影響形式。一些年輕人表示置之不顧，購房時(shí)候的銀行貸款甚至已經(jīng)超過了現(xiàn)在房子能夠賣出的價(jià)格不斷完善。他們對(duì)房地產(chǎn)市場信心不足，又不得不面對(duì)巨大的房貸壓力方便，甚至不敢投資基礎上、創(chuàng)業(yè)和結(jié)婚生育，“為房所困”“為房所累”將會(huì)對(duì)社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生長期負(fù)面影響應用領域。

二保持競爭優勢、居民提前還貸對(duì)房地產(chǎn)市場的沖擊

在經(jīng)濟(jì)下行的背景下，居民普遍對(duì)樓市的預(yù)期發(fā)生逆轉(zhuǎn)發展機遇，更傾向于控制自己的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)長效機製，他們強(qiáng)調(diào)房屋的“財(cái)務(wù)安全”，而不僅僅是考慮房屋的居住與投資價(jià)值全技術方案。由于房貸合同期長分享，而且是復(fù)利計(jì)算，利率的微小變動(dòng)對(duì)借款人的還款負(fù)擔(dān)影響很大信息化。以新老房貸1個(gè)百分點(diǎn)的利差估算經驗分享，貸款100萬元30年等額本息合計(jì)相差10余萬元。面對(duì)高額的貸款趨勢，居民選擇提前還貸降低經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)有力扭轉，獲得相對(duì)的“安全感”。很多人在存量貸款利率轉(zhuǎn)換時(shí)選擇了固定利率一站式服務，而當(dāng)前房貸市場利率下調(diào)廣度和深度，覺得自己吃了虧，因此傾向于選擇提前還貸來彌補(bǔ)管理。一些人提前還貸后顯示，再重新申請(qǐng)利率較低的貸款，還有人利用中小微企業(yè)貸款利率或消費(fèi)貸與房貸合同的利差進(jìn)行“繞道”借款效率和安。

居民提前還貸現(xiàn)象增加會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的流動(dòng)性進(jìn)一步下降設計能力。對(duì)銀行而言，提前還貸導(dǎo)致個(gè)人住房貸款余額減少深入開展，進(jìn)而影響到銀行的房貸業(yè)務(wù)和整體貸款結(jié)構(gòu)更為一致。提前還貸潮與斷供潮相對(duì)應(yīng)，導(dǎo)致了住房貸款不良率的上升和法拍房市場活躍技術的開發，加劇了房地產(chǎn)市場的波動(dòng)和不確定性研究與應用。一些商業(yè)銀行在面臨斷貸壞賬后，嘗試通過法院解決更高效，卻發(fā)現(xiàn)因?yàn)轭愃瓢讣^多且直接影響民生全面協議，立案阻礙重重。即使進(jìn)入法拍程序，房屋售賣也鮮有人問津工具。據(jù)統(tǒng)計(jì)智慧與合力，2024年1—8月，全國法拍房掛牌量超過43萬套重要的角色，但成交率不足25%開放要求。對(duì)居民而言，提前還貸潮的興起反映了其對(duì)未來收入的不確定性和不安全感平臺建設，這種情緒將進(jìn)一步影響房地產(chǎn)市場的需求和預(yù)期服務機製。可見使用，居民提前還貸和房貸斷供的問題已經(jīng)不再是單一個(gè)體的問題大幅拓展，而是成為了一個(gè)涉及銀行、法院積極回應、政府乃至整個(gè)社會(huì)的復(fù)雜問題重要性。

三、下調(diào)存量房貸利率多種場景，釋放積極信號(hào)

（一）我國存量房貸利率調(diào)整有經(jīng)驗(yàn)可循

2023年9月中國人民銀行出臺(tái)了對(duì)存量房貸利率下調(diào)的鼓勵(lì)性政策多元化服務體系，存量首套房貸利率已經(jīng)歷了一波下調(diào)，實(shí)現(xiàn)下調(diào)的貸款總額占總存量房貸的比例達(dá)57%擴大公共數據。中國人民銀行在今年7月發(fā)布的《中國區(qū)域金融運(yùn)行報(bào)告（2024）》中深度，以專題形式介紹了降低存量房貸利率政策的顯著成效。報(bào)告指出核心技術體系，政策實(shí)施以來開拓創新，超過23萬億元存量房貸利率下調(diào)，平均降幅0.73個(gè)百分點(diǎn)必然趨勢，每年減少借款人利息支出約1700億元促進善治，對(duì)減少提前還貸、拉動(dòng)消費(fèi)增長起到顯著作用多樣性。2024年以來發揮效力，以“商轉(zhuǎn)公”（商貸轉(zhuǎn)公積金貸款）的形式實(shí)現(xiàn)存量房貸利率的下調(diào)，在各城市逐步展開明顯，預(yù)計(jì)還會(huì)有更多城市加入安全鏈。

當(dāng)前，中國人民銀行又一次宣布降低存量房貸利率的重磅政策創新為先，我們需要看到真正做到，一方面下調(diào)存量房貸利率無疑將對(duì)減輕居民債務(wù)負(fù)擔(dān)、拉動(dòng)消費(fèi)增長起到積極作用創新延展，符合人民群眾的熱切期盼強化意識。另一方面長期間，銀行機(jī)構(gòu)將面臨凈息差下行壓力，且會(huì)對(duì)其短期盈利能力的積極性、服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力產(chǎn)生一定影響綠色化發展。

（二）豐富存量房貸利率下調(diào)工具箱

當(dāng)前市場熱議的存量房貸利率調(diào)降的實(shí)施路徑主要有兩種：“原行重定價(jià)”和“跨行轉(zhuǎn)按揭”至關重要〔痪们?！霸兄囟▋r(jià)”即存量按揭借款人向承貸金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，由該金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款提升行動∧芰ㄔO！翱缧修D(zhuǎn)按揭”是指存量按揭客戶將現(xiàn)有按揭貸款轉(zhuǎn)入其他銀行，并按照最新利率簽訂合同有效性。

一方面創新內容，“原行重定價(jià)”通過借款人與原貸款行之間的平等磋商、自主談判廣泛關註，采取變更合同約定調(diào)整加點(diǎn)幅度或發(fā)放較低房貸利率貸款置換原有存量貸款形式善於監督，促進(jìn)存量房貸利率下行，在市場化就能壓製、法治化前提下更為穩(wěn)健更合理、便于操作，也是當(dāng)前商業(yè)銀行創(chuàng)新嘗試的主要方向更優美「鞣矫?！霸兄囟▋r(jià)”是2023年9月存量房貸利率下調(diào)的主要實(shí)施路徑，大部分銀行采取主動(dòng)批量下調(diào)的方式成效與經驗，無需客戶申請(qǐng)適應性。在辦理存量首套個(gè)人住房貸款利率調(diào)整過程中，銀行不收取任何費(fèi)用稍有不慎。但如果采取“新貸款”置換“老貸款”的方式重要作用，或者要申請(qǐng)“二套轉(zhuǎn)首套”，還需要客戶提出申請(qǐng)最為顯著，銀行審核后調(diào)低存量房貸利率尤為突出。部分銀行還創(chuàng)新推出了存量房貸利率優(yōu)惠券、“氣球貸”“輕松供”等新型房貸產(chǎn)品穩定。

另一方面改造層面，“跨行轉(zhuǎn)按揭”方式降低存量房貸利率的市場關(guān)注度較高，但在我國發(fā)展尚不成熟優勢與挑戰，實(shí)施和監(jiān)管政策有待進(jìn)一步明晰經驗分享。在發(fā)達(dá)國家，“轉(zhuǎn)按揭”是降低存量房貸利率常規(guī)的操作模式趨勢。以美國為例有力扭轉，類似的業(yè)務(wù)被稱為再融資（Refinance）上高質量。可以提供再融資服務(wù)的銀行機(jī)構(gòu)眾多廣度和深度，貸款人可以向多家機(jī)構(gòu)提出再融資申請(qǐng)深入交流，不同的機(jī)構(gòu)經(jīng)過評(píng)估給出的貸款利率不盡相同，貸款人最終選擇最理想的機(jī)構(gòu)加強宣傳。從我國國情來看處理，如果國內(nèi)實(shí)行“轉(zhuǎn)按揭”等降低存量房貸利率的政策，可以促進(jìn)商業(yè)貸款利率的市場化在此基礎上，允許借款人將現(xiàn)有按揭貸款轉(zhuǎn)入其他銀行助力各行，并重新簽訂按揭合同，對(duì)于平穩(wěn)價(jià)格預(yù)期自主研發，減少提前還貸人群確定性，進(jìn)一步打開消費(fèi)空間有顯著促進(jìn)作用。另外損耗，“轉(zhuǎn)按揭”必然會(huì)增加市場競爭講故事，促使商業(yè)銀行提供更有吸引力的利率，但也可能帶來操作復(fù)雜性性能穩定、成本增加和潛在風(fēng)險(xiǎn)全面革新，加劇銀行之間的競爭，不利于房貸市場穩(wěn)定越來越重要，特別是對(duì)存量房貸占比較高的國有大行的沖擊會(huì)比較大線上線下。

（三）平穩(wěn)有序下調(diào)存量房貸利率

當(dāng)前下調(diào)存量房貸利率面臨的難題是，2024年上半年銀行凈息差降到了1.54%醒悟，明顯低于1.80%的警戒水平數據顯示。截至6月末，個(gè)人住房貸款存量規(guī)模是37.8萬億也逐步提升，如果利率下調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)記得牢，銀行1年的利息收入將要減少1890億。因此重要的作用，中國人民銀行更多可能性、金融監(jiān)管總局等部門在下調(diào)存量房貸利率的同時(shí)，需配合降準(zhǔn)足夠的實力、貼息等政策手段緊迫性，降低銀行經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

從長期來看更適合，存量房貸利率下調(diào)有助于提升銀行的資產(chǎn)質(zhì)量高效，減少不良貸款的風(fēng)險(xiǎn)，并維持客戶基礎(chǔ)要素配置改革。銀行需要通過提高存款利率的靈活性體系、優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)或開發(fā)非利息收入來源來應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)保障性。此外，銀行還需要更加關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)管理和成本控制大局，以保持其經(jīng)營效益新創新即將到來，維護(hù)金融市場的穩(wěn)健運(yùn)行，促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)有序推進。