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房地產(chǎn)是宏觀經(jīng)濟(jì)研究的重要領(lǐng)域，深入研判房地產(chǎn)發(fā)展歷史攻堅克難、走勢(shì)和相關(guān)因素數據顯示，在當(dāng)前具有很強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義。本文《我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)及未來新增長(zhǎng)點(diǎn)分析》是房地產(chǎn)系列研究之四就能壓製，研究梳理了當(dāng)前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)存量市場(chǎng)和增量市場(chǎng)以及供給側(cè)和需求側(cè)走勢(shì)更合理，結(jié)合發(fā)達(dá)國(guó)家商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)判斷我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)正從“項(xiàng)目開發(fā)階段”轉(zhuǎn)向“不動(dòng)產(chǎn)投資階段”，并根據(jù)黨的二十屆三中全會(huì)精神提出未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的新方向更優美。

01各方面、商業(yè)地產(chǎn)增量市場(chǎng)供給側(cè)下行，短期內(nèi)難以觸底企穩(wěn)

當(dāng)前成效與經驗，商業(yè)地產(chǎn)銷售適應性、新開工、融資稍有不慎、拿地重要作用、投資和投資回報(bào)率等指標(biāo)均延續(xù)下行態(tài)勢(shì)。

第一最為顯著，今年上半年尤為突出，商辦新房市場(chǎng)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為5771億元，同比下降9.4%環境；新開工面積為3345萬平方米空間載體，同比下降22.6%；銷售面積為4055萬平方米相對簡便，同比下降3.7%重要組成部分；銷售額為4400億元，同比下降8.6%合作。分城市能級(jí)來看勃勃生機，一線城市商業(yè)地產(chǎn)銷售占全國(guó)的比重快速上升，二三四線城市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)持續(xù)收縮一站式服務。

第二廣度和深度，今年上半年深入交流，全國(guó)300城商辦用地推出及成交面積總體平穩(wěn)，但土地供需均處于近十年來的低位加強宣傳。全國(guó)300城純商辦用地推出面積為4778萬平方米臺上與臺下，成交面積為4177萬平方米，與去年同期相比技術發展，基本保持平穩(wěn)集聚效應。分城市能級(jí)來看，一線城市因推地較少自主研發，商辦用地成交量有所下降確定性，二線城市在低基數(shù)下，同比增長(zhǎng)有所恢復(fù)損耗，三四線城市同比小幅回落講故事。

圖1  全國(guó)300城純商辦用地推出面積和成交面積（單位：萬平方米）

第三，今年上半年性能穩定，房地產(chǎn)行業(yè)債券融資金額為2791.6億元全面革新，同比下降26.9%，降幅有所擴(kuò)大情況正常，其中行業分類，信用債發(fā)行規(guī)模為1827.3億元，同比下降21.9%提高鍛煉，仍是融資主力發展邏輯；ABS融資規(guī)模為914.2億元，同比下降33.3%有所提升，平均發(fā)行期限為8.7年聽得進，期限明顯延長(zhǎng)，商業(yè)地產(chǎn)抵押證券發(fā)行占比超過1/3重要的作用。截至2023年末更多可能性，在A股上市的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商凈資產(chǎn)收益率均值水平為-10%，連續(xù)第二年出現(xiàn)負(fù)值足夠的實力，跌幅較2022年末擴(kuò)大4個(gè)百分點(diǎn)緊迫性，這也是過去五年以來投資回報(bào)表現(xiàn)較差的時(shí)期。

02更適合、商業(yè)地產(chǎn)存量市場(chǎng)需求側(cè)溫和復(fù)蘇高效，供大于求的總體態(tài)勢(shì)未改變

今年上半年，國(guó)內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)延續(xù)恢復(fù)態(tài)勢(shì)要素配置改革，餐飲消費(fèi)體系、服務(wù)消費(fèi)表現(xiàn)優(yōu)于商品零售，商業(yè)街及商圈商鋪?zhàn)饨鹦》蠞q，但漲幅較2023年下半年有所收窄責任製。中指研究院數(shù)據(jù)顯示十分落實，今年上半年，全國(guó)重點(diǎn)城市100條商業(yè)街商鋪為樣本的百街商鋪平均租金為24.37元/平方米/天規則製定，同比上漲0.09%設施；百M(fèi)ALL商鋪平均租金為27.17元/平方米/天，同比上漲0.25%堅定不移，漲幅較2023年下半年收窄組合運用。今年下半年，各級(jí)政府將進(jìn)一步加大國(guó)內(nèi)消費(fèi)刺激力度迎難而上，消費(fèi)市場(chǎng)有望加快恢復(fù)積極，重點(diǎn)城市商鋪?zhàn)赓U市場(chǎng)或延續(xù)溫和復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，租金或保持平穩(wěn)堅持先行。

圖2  全國(guó)百街商鋪和百M(fèi)ALL商鋪平均租金

（單位：元/平方米/天）

今年上半年產業，重點(diǎn)城市主要商圈寫字樓租金延續(xù)下跌趨勢(shì)，業(yè)主通過以價(jià)換量方式降低寫字樓空置率調整推進。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)寫字樓租金指數(shù)對(duì)全國(guó)重點(diǎn)城市主要商圈寫字樓租賃樣本的調(diào)查數(shù)據(jù)狀況，2024年二季度，全國(guó)重點(diǎn)城市主要商圈寫字樓平均租金為4.67元/平方米/天機製，環(huán)比下降0.29%，上半年累計(jì)下降0.76%集成應用。展望今年下半年探討，寫字樓市場(chǎng)仍處于筑底階段，短期內(nèi)租金難以企穩(wěn)高效流通。

圖3  全國(guó)15個(gè)重點(diǎn)城市主要商圈寫字樓平均租金

（單位：元/平方米/天）

03調解製度、商辦大宗交易市場(chǎng)保持活躍，部分房企折價(jià)銷售資產(chǎn)優(yōu)化現(xiàn)金流

今年上半年功能，商辦大宗交易市場(chǎng)保持活躍應用的因素之一，但買方投資行為相對(duì)謹(jǐn)慎，交易金額同比下降預期。中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示敢於監督，今年1-5月商辦大宗交易額為369億元，同比下降32%結構。其中重要的作用，一線城市交易額為181億元，北京交易額接近100億元規模最大，上海超過70億元穩中求進；二線城市交易額為137億元，成都、沈陽(yáng)交易額相對(duì)較大協同控製，均在40億元以上單產提升；三四線城市交易額為52億元，泉州試驗、江門交易額在10億元以上行動力。

圖4  2023年1-5月和2024年1-5月商辦大宗交易結(jié)構(gòu)

房企資金承壓、折價(jià)銷售資產(chǎn)切實把製度、優(yōu)化現(xiàn)金流仍是主力保供。根據(jù)披露賣家的交易數(shù)據(jù)測(cè)算，賣家為內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)的交易宗數(shù)占比超過40%進行部署。伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)下行的持續(xù)責任，部分企業(yè)的出險(xiǎn)資產(chǎn)流入法拍市場(chǎng)，以較低折扣出讓保護好。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)組建，今年1-5月，成交價(jià)格在1億元及以上的法拍共71宗特點，其中商業(yè)地產(chǎn)標(biāo)的（含綜合體深刻變革、零售商業(yè)、寫字樓和諧共生、酒店等）和工業(yè)類標(biāo)的（含廠房質生產力、物流倉(cāng)儲(chǔ)等）合計(jì)共35宗，占比約50%技術交流，部分資產(chǎn)成交價(jià)格甚至低于評(píng)估價(jià)格的6折先進的解決方案。

04、我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)正從“項(xiàng)目開發(fā)階段”轉(zhuǎn)向“不動(dòng)產(chǎn)投資階段”

根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)創造更多，大致可劃分為項(xiàng)目開發(fā)階段宣講活動、不動(dòng)產(chǎn)投資階段（物業(yè)自持階段）和資產(chǎn)證券化階段（房地產(chǎn)信托投資基金階段）。

項(xiàng)目開發(fā)階段：房地產(chǎn)企業(yè)以開發(fā)銷售模式為主工藝技術，通過開發(fā)銷售效率、回籠資金、擴(kuò)大再生產(chǎn)來完成房地產(chǎn)企業(yè)原始積累近年來。在該模式下講道理，出于銷售目標(biāo)快速達(dá)成的需要，房地產(chǎn)企業(yè)追求短期現(xiàn)金流性能穩定，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)本質(zhì)被忽略全面革新，最終導(dǎo)致部分零售商業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況出現(xiàn)問題。

不動(dòng)產(chǎn)投資階段（物業(yè)自持階段）：房地產(chǎn)企業(yè)完成原始資本積累后研學體驗，資本和人才隊(duì)伍均升級(jí)到一個(gè)更高的水平建設項目，具備了較高的經(jīng)營(yíng)管理能力。在項(xiàng)目開發(fā)階段后期發(fā)展空間縮小導(dǎo)致收益壓縮，以及意識(shí)到短期開發(fā)銷售的弊端后相結合，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式由短期開發(fā)銷售模式逐漸轉(zhuǎn)向長(zhǎng)期持有模式高效化，開發(fā)完成的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目采取自持出租、只租不售和租售并行等方式為產業發展，通過統(tǒng)一的業(yè)態(tài)規(guī)劃和招租運(yùn)營(yíng)範圍和領域，不斷提升管理服務(wù)水平，獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定的持續(xù)收益各項要求。在該階段更高要求，房地產(chǎn)企業(yè)從“開發(fā)商”角色轉(zhuǎn)向“運(yùn)營(yíng)商”角色。

資產(chǎn)證券化階段（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金階段）：商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化是指商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)把自身項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)金流新技術，通過打包共同學習、切割、增信深入、報(bào)審方式效高，變成證券交易所發(fā)行證券，賣給投資者和投資機(jī)構(gòu)基礎，把企業(yè)經(jīng)營(yíng)的未來現(xiàn)金流提前收取以進(jìn)行企業(yè)再投資的過程性能，是直接融資手段。企業(yè)通過實(shí)施商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化方案對外開放，可以從資產(chǎn)管理的角度技術創新，對(duì)企業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行審視和盤點(diǎn)，并不斷優(yōu)化和取舍有序推進，達(dá)到追求合理投資回報(bào)的目的設施。

在發(fā)達(dá)國(guó)家，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的開發(fā)商堅定不移、運(yùn)營(yíng)商、物業(yè)管理商和投資者的分工明確更讓我明白了、協(xié)作流暢迎難而上，構(gòu)成了產(chǎn)業(yè)生態(tài)的閉環(huán)體系，但我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商仍處于一人涉多角的狀態(tài)探索，缺乏完整的配套制度和運(yùn)營(yíng)體系堅持先行。可以說管理，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)仍處于較初級(jí)的發(fā)展階段優化上下，正在從“項(xiàng)目開發(fā)階段”向“不動(dòng)產(chǎn)投資階段”轉(zhuǎn)型，自持型商業(yè)地產(chǎn)尚未變成主流模樣，部分頂尖商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商率先進(jìn)入自持階段生產體系。此外，目前不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）逐步興起，部分房地產(chǎn)頭部企業(yè)開始探索嘗試能力和水平，但我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化知識(shí)普及度不高覆蓋、專業(yè)人才不足、融資工具使用水平較低研究，稅收和法律體系仍需進(jìn)一步完善高效。

05、新發(fā)展格局下商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)面臨三大轉(zhuǎn)變

在經(jīng)歷了數(shù)十年快速城市化和經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)后提高，經(jīng)濟(jì)開始從“資產(chǎn)時(shí)代”走向“現(xiàn)金流時(shí)代”機構。“資產(chǎn)時(shí)代”強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)負(fù)債表擴(kuò)張和資產(chǎn)規(guī)模增加交流，“現(xiàn)金流時(shí)代”強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)收益率和現(xiàn)金流回報(bào)基礎。在“現(xiàn)金流時(shí)代”，如何更好地發(fā)揮規(guī)模經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)和品牌塑造價(jià)值推進一步、提高租金溢價(jià)水平是商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)成功的關(guān)鍵經過。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)屬性已經(jīng)弱化，商業(yè)屬性和資管屬性正在凸顯力度。結(jié)合發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)明確了方向，當(dāng)前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)面臨三大轉(zhuǎn)變：一是從開發(fā)轉(zhuǎn)向服務(wù)，注重用戶需求端的動(dòng)態(tài)變化勇探新路，在供給端實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)匹配單產提升；二是從粗放式運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)向精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，通過擁抱新技術(shù)試驗、新模式勞動精神、創(chuàng)新應(yīng)用場(chǎng)景等方式來最大化挖掘項(xiàng)目潛在價(jià)值；三是從經(jīng)營(yíng)價(jià)值轉(zhuǎn)向品牌價(jià)值製度保障，從主題概念預下達、產(chǎn)品內(nèi)容、經(jīng)營(yíng)模式統籌推進、商業(yè)空間和營(yíng)銷推廣等方面著手方案，以有效解決當(dāng)前優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)缺失以及存量資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率低下等問題。

06的必然要求、黨的二十屆三中全會(huì)后商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵詞

黨的二十屆三中全會(huì)指出研究成果，完善擴(kuò)大消費(fèi)長(zhǎng)效機(jī)制，減少限制性措施完善好，合理增加公共消費(fèi)大面積，積極推進(jìn)首發(fā)經(jīng)濟(jì)，培育新的消費(fèi)增長(zhǎng)點(diǎn)問題分析，大力發(fā)展數(shù)字消費(fèi)培養、綠色消費(fèi)交流研討、健康消費(fèi)等新興消費(fèi)模式，積極培育智能家居推動、文娛旅游相對較高、體育賽事、國(guó)貨“潮品”等新的消費(fèi)增長(zhǎng)點(diǎn)信息，為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展指明了新的方向相關。特色、城市更新豐富內涵、城鄉(xiāng)融合生產效率、EOD、新技術(shù)和新業(yè)態(tài)等成為未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵詞適應性。

第一節點，特色成為剛需，商業(yè)地產(chǎn)需植入特色主題落地生根、特色場(chǎng)景的特點、特色業(yè)態(tài)和特色建筑來打好“特色牌”。正如全會(huì)所指出的有效保障，當(dāng)前以發(fā)布新品大數據、開設(shè)首店等為代表的首發(fā)經(jīng)濟(jì)成為激活消費(fèi)新動(dòng)能的重要形態(tài)，要因地制宜積極推進(jìn)講實踐，培育壯大新型消費(fèi)數字技術。首發(fā)經(jīng)濟(jì)是指企業(yè)發(fā)布新產(chǎn)品，推出新業(yè)態(tài)市場開拓、新模式措施、新服務(wù)、新技術(shù)新模式，開設(shè)首店等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的總稱實現，涵蓋了企業(yè)從產(chǎn)品或服務(wù)的首次發(fā)布、首次展出到首次落地開設(shè)門店組織了、首次設(shè)立研發(fā)中心的可能性，再到設(shè)立企業(yè)總部的鏈?zhǔn)桨l(fā)展全過程。首發(fā)經(jīng)濟(jì)具有時(shí)尚服務為一體、品質(zhì)、新潮等特征逐漸顯現，是符合消費(fèi)升級(jí)趨勢(shì)和高質(zhì)量發(fā)展要求的一種經(jīng)濟(jì)形態(tài)全會精神，是一個(gè)地區(qū)商業(yè)活力、消費(fèi)實(shí)力拓展基地、創(chuàng)新能力集中展示、國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力實力增強、品牌形象和開放度的重要體現(xiàn)。在新時(shí)代探索創新，特色類地產(chǎn)項(xiàng)目將成為城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的新藍(lán)海帶來全新智能，通過聚焦“特色”，增強(qiáng)項(xiàng)目活力與發(fā)展動(dòng)力新產品。

第二去完善，在存量時(shí)代，城市更新和老舊項(xiàng)目改造是商業(yè)地產(chǎn)主旋律長遠所需。全會(huì)明確提出求索，構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，依法維護(hù)進(jìn)城落戶農(nóng)民的土地承包權(quán)規模、宅基地使用權(quán)穩定發展、集體收益分配權(quán)，探索建立自愿有償退出的辦法聯動，深化土地制度改革增持能力，優(yōu)化城市工商業(yè)土地利用，加快發(fā)展建設(shè)用地二級(jí)市場(chǎng)行業內卷，推動(dòng)土地混合開發(fā)利用追求卓越、用途合理轉(zhuǎn)換，盤活存量土地和低效用地能力和水平，開展各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)用地專項(xiàng)治理覆蓋，制定工商業(yè)用地使用權(quán)延期和到期后續(xù)期政策。在存量時(shí)代國際要求，核心城市可供開發(fā)的土地越來越少流動性，城市更新和存量改造將成為商業(yè)地產(chǎn)的主旋律，預(yù)計(jì)進(jìn)度將進(jìn)一步加快競爭激烈。

第三持續創新，城鄉(xiāng)融合背景下，縣級(jí)城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將成為新賽道空白區。全會(huì)明確提出協調機製，城鄉(xiāng)融合發(fā)展是中國(guó)式現(xiàn)代化的必然要求。近年來形勢，主要城市的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)顯現(xiàn)出過剩跡象實踐者，倒逼房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)向縣級(jí)城市的新賽道〖s定管轄？h級(jí)城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)良好數據，消費(fèi)潛力較大，商業(yè)配套等日常消費(fèi)需求明確發揮，預(yù)計(jì)在城鄉(xiāng)融合發(fā)展的趨勢(shì)下顯著，因地制宜開發(fā)縣級(jí)城市商業(yè)地產(chǎn)將成為地產(chǎn)發(fā)展新賽道快速增長。

第四，基于EOD理念的商業(yè)化改造將成為商業(yè)地產(chǎn)增長(zhǎng)新模式占。全會(huì)明確提出高質量，完善生態(tài)文明制度體系，健全生態(tài)環(huán)境治理體系激發創作，為EOD模式發(fā)展提供了政策支持前景。商業(yè)地產(chǎn)主動(dòng)擁抱EOD理念，通過空間設(shè)計(jì)結(jié)合環(huán)境提升、消費(fèi)者與服務(wù)大大提高，將自然環(huán)境、生態(tài)場(chǎng)景與建筑語(yǔ)言充分聚合研究成果，形成無界的生態(tài)商業(yè)消費(fèi)環(huán)境取得了一定進展，而愉悅體驗(yàn)感反哺可持續(xù)消費(fèi)力，將成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與運(yùn)營(yíng)商重點(diǎn)打造的方向大面積，從而實(shí)現(xiàn)商業(yè)繁榮與生態(tài)環(huán)境治理的雙贏積極參與。

第五，科技賦能商業(yè)地產(chǎn)培養，通過差異化突圍尋找新增長(zhǎng)點(diǎn)交流研討。全會(huì)明確提出，強(qiáng)化企業(yè)科技創(chuàng)新主體地位方案，建立培育壯大科技領(lǐng)軍企業(yè)機(jī)制應用的選擇，深化科技體制改革，優(yōu)化重大科技創(chuàng)新組織機(jī)制左右，統(tǒng)籌強(qiáng)化關(guān)鍵核心技術(shù)攻關(guān)背景下，推動(dòng)科技創(chuàng)新力量、要素配置可靠保障、人才隊(duì)伍體系化自然條件、建制化、協(xié)同化開展。在該背景下互動互補，中小型科技企業(yè)加速崛起，新技術(shù)意向、新產(chǎn)業(yè)意料之外、新業(yè)態(tài)、新模式也將為商業(yè)地產(chǎn)拓展新增長(zhǎng)點(diǎn)帶來新機(jī)遇形式∠到y！翱萍?藝術(shù)”造景、“科技+主題”場(chǎng)景進一步提升、“科技+品牌”業(yè)態(tài)空間廣闊、“科技+服務(wù)”應(yīng)用、“科技+運(yùn)營(yíng)”管理等均可幫助商業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)差異化突圍改革創新。

注：本文數(shù)據(jù)主要來自中指研究院