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房地產(chǎn)是宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)研究的重要領(lǐng)域物聯與互聯，深入研判房地產(chǎn)發(fā)展歷史互動講、走勢(shì)和相關(guān)因素，在當(dāng)前具有很強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義力量。本文《國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)去庫(kù)存盤(pán)點(diǎn)我有所應，當(dāng)前政策效果初步顯現(xiàn)》是房地產(chǎn)系列研究之三，研究系統(tǒng)梳理我國(guó)房地產(chǎn)去庫(kù)存的歷史經(jīng)驗(yàn)提升行動，總結(jié)我國(guó)房地產(chǎn)供需兩端的壓力能力建設，并對(duì)當(dāng)前保障性住房建設(shè)、政府收購(gòu)存量房研究進展、房貸一攬子新政、房企融資協(xié)調(diào)等去庫(kù)存穩(wěn)市場(chǎng)政策效果進(jìn)行了分析評(píng)估連日來。

01快速融入、我國(guó)房地產(chǎn)去庫(kù)存歷史經(jīng)驗(yàn)梳理

（1）1998年房地產(chǎn)去庫(kù)存。1987年深圳進(jìn)行了首次公開(kāi)土地拍賣(mài)系統，標(biāo)志著我國(guó)房地產(chǎn)正式進(jìn)入商業(yè)化時(shí)期增強。1991年國(guó)務(wù)院在24個(gè)省份進(jìn)行房改，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資高速增長(zhǎng)交流等，特別是海南更加廣闊、廣西北海等地形成了較嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫。據(jù)統(tǒng)計(jì)提高，海南省當(dāng)年閑置土地18834公頃可以使用，積壓資金800億元，僅四大國(guó)有商業(yè)銀行的壞賬就高達(dá)300億元紮實。1993年效高化，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)情況和加強(qiáng)宏觀(guān)調(diào)控的意見(jiàn)》（“國(guó)16條”），通過(guò)提高利率等地、收回計(jì)劃外全部貸款和拆借資金等措施最為顯著，遏制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)熱。政策出臺(tái)后規定，房地產(chǎn)泡沫破裂環境，海南數(shù)千家開(kāi)發(fā)商卷款逃離，留下遍地爛尾樓高質量。1995年底相對簡便，全國(guó)商品房累計(jì)空置建筑面積高達(dá)5031萬(wàn)平方米，房?jī)r(jià)持續(xù)下跌解決方案。1997年亞洲金融危機(jī)爆發(fā)趨勢，1998年7月政府為了救市宣布全面終止福利分房有力扭轉，住房分配貨幣化正式開(kāi)始。房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速升溫一站式服務，很多單位搶購(gòu)房屋分配給員工廣度和深度，消化了全國(guó)大量空置房。

（2）2008年房地產(chǎn)去庫(kù)存引領作用。2001年—2006年加強宣傳，全國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，2004年同比上漲14.4%用的舒心。國(guó)家出臺(tái)一系列政策調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)技術發展，如增加中小戶(hù)型比例，第二套住房首付比例不低于40%集成，提高房貸利率和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金比例等重要手段，2007年房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始降溫。2008年穩定性，美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)并升級(jí)為全球金融危機(jī)像一棵樹，國(guó)內(nèi)高房?jī)r(jià)立即跳水，一線(xiàn)城市大量房地產(chǎn)中介倒閉去突破。根據(jù)國(guó)家電網(wǎng)2009年在全國(guó)660個(gè)城市的調(diào)查能運用，全國(guó)約6540萬(wàn)套住宅的電表讀數(shù)連續(xù)6個(gè)月為0，按每套100平方米計(jì)算智能設備，相當(dāng)于2009年住房竣工面積的11.3倍不可缺少。即使全國(guó)立即停工，房屋也足夠使用11年特點。2008年底中央政府啟動(dòng)“四萬(wàn)億計(jì)劃”提高鍛煉，大規(guī)模投資有效拉動(dòng)內(nèi)需，消化了巨大的商品房庫(kù)存高質量。中央財(cái)政投入493億元加快建設(shè)保障性安居工程也逐步提升，支持廉租住房建設(shè)，加快棚戶(hù)區(qū)改造註入了新的力量。央行將個(gè)人抵押貸款利率下限降至基準(zhǔn)利率的70%重要的作用，首付最低達(dá)20%。2009年—2010年去創新，全國(guó)房?jī)r(jià)平均上漲25%足夠的實力，北京通州房?jī)r(jià)上漲三倍，海南房?jī)r(jià)上漲一倍多結構。

（3）2015年房地產(chǎn)去庫(kù)存更適合。2010年—2015年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)低迷溝通協調，閑置商品房數(shù)量迅速增加要素配置改革。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)體系，2015年底我國(guó)商品房待售面積69637萬(wàn)平方米，全年新開(kāi)工房屋140569萬(wàn)平方米帶動產業發展，估計(jì)現(xiàn)房和期房去化周期分別為23個(gè)月和4.5年責任製。2015年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將化解房地產(chǎn)庫(kù)存定為“國(guó)家任務(wù)”，提出加快戶(hù)籍改革帶動(dòng)住房消費(fèi)倍增效應，擴(kuò)大有效需求規則製定，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，積極推進(jìn)棚改貨幣化安置優化服務策略。疊加央行降息降準(zhǔn)關規定，降低第二套房首付比例至20%，降低公積金貸款門(mén)檻兩個角度入手，全國(guó)42個(gè)城市取消限購(gòu)令并全面推行公積金異地貸款業(yè)務(wù)等措施建強保護，對(duì)三四線(xiàn)城市去庫(kù)存效果明顯。2015年—2016年我國(guó)棚戶(hù)區(qū)改造開(kāi)工1180萬(wàn)套生產效率，貨幣化安置比例達(dá)28%真正做到，階段性解決了房地產(chǎn)庫(kù)存高企和經(jīng)濟(jì)下行的問(wèn)題，但也推高了全國(guó)特別是三四線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)創新延展，加重了地方政府及居民的債務(wù)負(fù)擔(dān)。

（4）2023年房地產(chǎn)去庫(kù)存長期間。2018年—2023年機製性梗阻，“房住不炒”政策導(dǎo)向持續(xù)發(fā)力，房地產(chǎn)作為投資保值的屬性越來(lái)越被淡化全過程。第七次人口普查顯示集成應用，2020年全國(guó)家庭居住住房總面積為517.2億平方米，全國(guó)家庭擁有住房套數(shù)達(dá)到14.9億間不負眾望，人均住宅擁有套數(shù)約1.05套高效流通，家庭住房總量10年間增長(zhǎng)了34.3%，空置房數(shù)量達(dá)到1.2億套精準調控。央行數(shù)據(jù)顯示功能，2023年我國(guó)個(gè)人住房貸款余額達(dá)到38萬(wàn)億。2023年7月解決，中共中央政治局會(huì)議提出房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化預期。全國(guó)各地一系列重磅寬松政策落地，包括“認(rèn)房不認(rèn)貸”幅度、“雙限”解除結構、限價(jià)松綁、普宅標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)化貢獻、房票安置等規模最大。根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《2023年全國(guó)百城庫(kù)存年度報(bào)告》穩中求進，2023年全國(guó)百城庫(kù)存規(guī)模同比下降4.8%，終結(jié)了此前連續(xù)50個(gè)月庫(kù)存規(guī)模同比正增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)最深厚的底氣。

02協同控製、當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡壓力仍然較大

（1）商品房市場(chǎng)活躍度整體偏弱。2023年下半年至今稍有不慎，為應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的重大變化重要作用，全國(guó)各地開(kāi)始推行一系列去庫(kù)存、穩(wěn)市場(chǎng)的房地產(chǎn)政策措施最為顯著。我國(guó)商品房市場(chǎng)呈現(xiàn)溫和修復(fù)態(tài)勢(shì)尤為突出，但整體看政策效力釋放還需要時(shí)間。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)環境，2024年上半年我國(guó)新建商品住宅月均成交面積同比下降四成空間載體。其中，一線(xiàn)城市新建商品住宅成交面積同比下降三成相對簡便，部分核心二線(xiàn)城市如成都重要組成部分、杭州等在政策優(yōu)化后商品房市場(chǎng)活躍度有明顯回升，三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的調(diào)整壓力仍然較大表現。此外特點，二手房市場(chǎng)表現(xiàn)好于新房市場(chǎng)，2024年上半年重點(diǎn)城市二手房成交套數(shù)同比下降12.9%結論，一二線(xiàn)核心城市如上海和諧共生、深圳、杭州等地區(qū)的低總價(jià)適應性強、小戶(hù)型房源成為二手房市場(chǎng)成交主力技術交流。

（2）房地產(chǎn)去庫(kù)存壓力仍然較大。2023年-2024年上半年拓展，全國(guó)房地產(chǎn)整體延續(xù)弱復(fù)蘇走勢(shì)創造更多，土地市場(chǎng)保持低溫運(yùn)行。2023年全國(guó)百城房地產(chǎn)庫(kù)存規(guī)模連續(xù)11個(gè)月同比下降不斷進步，全年下降比例達(dá)4.8%工藝技術。2024年上半年全國(guó)房屋新開(kāi)工面積同比下降24.2%，施工面積同比下降11.6%更加廣闊，竣工面積同比下降20.1%損耗。全國(guó)供地計(jì)劃總量縮減約10%，各地城市住宅用地推出非常完善、成交規(guī)模同比均下降性能穩定，二線(xiàn)、三四線(xiàn)城市土地出讓金降幅超過(guò)四成作用。重點(diǎn)城市庫(kù)存規(guī)模小幅下行情況正常，但由于房地產(chǎn)市場(chǎng)需求整體表現(xiàn)相對(duì)低迷行業分類，庫(kù)存去化周期仍在延長(zhǎng)。據(jù)測(cè)算提高鍛煉，當(dāng)前全國(guó)住房空置率達(dá)15%發展邏輯，房地產(chǎn)短期庫(kù)存出清周期為21.3個(gè)月，其中三四線(xiàn)城市出清周期達(dá)30.7個(gè)月有所提升，短期去化壓力仍然較大聽得進。

（3）房企開(kāi)發(fā)投資維持收窄態(tài)勢(shì)。在整體經(jīng)濟(jì)下行壓力下先進水平，2024年上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的到位資金同比下降22.6%便利性，其中利用外資、個(gè)人按揭貸款的降幅分別達(dá)51.7%重要平臺、37.7%新技術，企業(yè)資金鏈承受較大壓力。全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比下降10.1%順滑地配合，其中投資額降幅最小的是東部地區(qū)（5.6%）深入，西部地區(qū)和東北地區(qū)投資額下滑幅度均超過(guò)19%。2021年以來(lái)前沿技術，商業(yè)銀行為應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和投機(jī)炒房群體杠桿風(fēng)險(xiǎn)基礎，一度停止對(duì)房企的信貸支持，房企融資端迅速收斂多種方式。而近一年在國(guó)家利好政策刺激下大局，商業(yè)銀行又逐步加大“白名單”項(xiàng)目融資支持。2023年底邁出了重要的一步，六大國(guó)有銀行和十余家股份制商業(yè)銀行財(cái)報(bào)顯示，房企不良貸款規(guī)模合計(jì)達(dá)2954億元設施，占到所有不良貸款規(guī)模的22%需求。受房企高負(fù)債和房地產(chǎn)市場(chǎng)需求不足影響，銀行貸款支撐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍然偏向于“不敢貸組合運用、不愿貸”更讓我明白了，房地產(chǎn)投資收窄態(tài)勢(shì)尚未扭轉(zhuǎn)。

03積極、當(dāng)前我國(guó)去庫(kù)存穩(wěn)市場(chǎng)政策效果初步顯現(xiàn)

（1）保障性住房建設(shè)拉動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資探索。保障性住房規(guī)劃建設(shè)、城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等是構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重大舉措產業，有效發(fā)揮了引導(dǎo)和釋放內(nèi)需的作用滿意度。當(dāng)前中央和地方政府通過(guò)抵押補(bǔ)充貸款、專(zhuān)項(xiàng)債可持續、財(cái)政補(bǔ)貼以及資產(chǎn)證券化主要抓手、REITs等多重政策措施及市場(chǎng)化工具體製，為保障性住房建設(shè)工程等提供總計(jì)超萬(wàn)億資金支持，帶動(dòng)房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域投資消費(fèi)創新科技。如國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行和中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行目前已發(fā)放城中村改造專(zhuān)項(xiàng)借款1800多億元服務延伸。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年一季度保障房建設(shè)具有重要意義、城中村改造等拉動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資0.6個(gè)百分點(diǎn)進一步。以深圳為例，2023年底首批13個(gè)配售型保障性住房項(xiàng)目集中開(kāi)工強大的功能，房源合計(jì)1萬(wàn)余套提高，拉動(dòng)總投資約125億元。

（2）盤(pán)活住房和土地存量化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)生產製造。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體需求偏弱開展試點，盤(pán)活存量是化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。2024年以來(lái)共同，國(guó)家進(jìn)一步推動(dòng)住房“收舊換新”“以購(gòu)代建”推進一步，鼓勵(lì)地方政府以需定購(gòu)，組織國(guó)資平臺(tái)以合理價(jià)格收購(gòu)一部分存量商品住房用作保障性住房簡單化。央行提出設(shè)立3000億元保障性住房再貸款力度，鼓勵(lì)引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)化、法治化原則系統性，支持地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購(gòu)已建成未出售商品房勇探新路，用作配售型或配租型保障性住房。鄭州傳遞、南京試驗、珠海等地國(guó)有企業(yè)已先行先試，通過(guò)直接收購(gòu)開展攻關合作、以舊換新等方式參與存量房去化製度保障，目前已公布計(jì)劃收購(gòu)住房超過(guò)1萬(wàn)套。此外的有效手段，各地政府積極盤(pán)活存量土地資產(chǎn)統籌推進，如湖北襄陽(yáng)依法收回閑置土地，允許采取“收回—供應(yīng)”并行方式簡(jiǎn)化程序關鍵技術，辦理規(guī)劃和供地手續(xù)了解情況；黃岡支持“商改住”“商改公”土地規(guī)劃調(diào)整。國(guó)有企業(yè)土地資產(chǎn)盤(pán)活專(zhuān)項(xiàng)基金設(shè)立技術研究，總規(guī)模300億元重要的，將通過(guò)項(xiàng)目直投和設(shè)立子基金方式開(kāi)展投資，打造“政府出政策+國(guó)企出資源+基金出資金”合作范式。

（3）房貸新政“組合拳”提升市場(chǎng)活躍度和諧共生。當(dāng)前質生產力，各地密集出臺(tái)房貸一攬子新政，降低消費(fèi)者購(gòu)房門(mén)檻技術交流，減輕其還貸壓力先進的解決方案，讓更多有效需求加快入市。2024年5月央行宣布降低全國(guó)層面?zhèn)€人住房貸款最低首付比例資源配置、取消個(gè)人住房貸款利率政策下限信息、下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，此后廣州大力發展、上海豐富內涵、西安、重慶等多個(gè)地市相繼出臺(tái)落地配套政策產能提升。此外適應性，全國(guó)各重點(diǎn)城市陸續(xù)取消商品住房限購(gòu)及限售年限，目前僅有北京通過活化、上海落地生根、廣州、深圳健康發展、三亞有效保障、天津等地未全面取消限購(gòu)。2023年以來(lái)全國(guó)約30個(gè)城市推出房票安置政策長效機製，包括貴陽(yáng)講實踐、南京、廈門(mén)奮戰不懈、青島市場開拓、寧波、廣州等一二線(xiàn)及省會(huì)城市大大縮短，有效減輕城中村改造前期財(cái)政資金投入的巨大壓力各項要求，在保障民生的基礎(chǔ)上創(chuàng)造大量購(gòu)房需求，帶動(dòng)房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)企穩(wěn)回升越來越重要的位置、去化庫(kù)存。

（4）融資“白名單”為房企提供精準(zhǔn)支持共同學習。2022年央行推出3500億元“保交樓”專(zhuān)項(xiàng)借款順滑地配合，設(shè)立2000億元“保交樓”貸款支持計(jì)劃和1000億元租賃住房貸款支持計(jì)劃，目前保交樓專(zhuān)項(xiàng)借款已全部投放到項(xiàng)目效高。2024年上半年前沿技術，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制在全國(guó)多地大面積鋪開(kāi)，進(jìn)一步從供給端為合規(guī)房地產(chǎn)項(xiàng)目提供精準(zhǔn)資金支持性能。住建部數(shù)據(jù)顯示多種方式，全國(guó)31個(gè)省份312個(gè)地級(jí)及以上城市建立了城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制對外開放，各地商業(yè)銀行按內(nèi)部審批流程審批通過(guò)“白名單”房地產(chǎn)項(xiàng)目6000多個(gè)，貸款金額近萬(wàn)億元體系流動性。如廣東商業(yè)銀行機(jī)構(gòu)共為兩批次307個(gè)“白名單”項(xiàng)目授信933億元探索創新，已提供融資393億元，其中民營(yíng)房企項(xiàng)目數(shù)達(dá)到93%實現了超越。安徽新產品、重慶構(gòu)建項(xiàng)目信息共享、共同督導(dǎo)審批工作機(jī)制橋梁作用，湖北提出“應(yīng)貸盡貸”“快審快貸”長遠所需，提高融資落地率，三省“白名單”項(xiàng)目實(shí)際放款金額占授信金額比例均超過(guò)50%讓人糾結，房企融資環(huán)境正在修復(fù)規模。