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房地產(chǎn)是宏觀經(jīng)濟(jì)研究的重要領(lǐng)域力量，深入研判房地產(chǎn)發(fā)展歷史高效、走勢(shì)和相關(guān)因素的可能性，在當(dāng)前具有很強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義。本文《主要國(guó)家房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)處置與住房保障體系構(gòu)建的經(jīng)驗(yàn)與啟示》是房地產(chǎn)系列研究之二建設應用，研究總結(jié)了國(guó)際上處置房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)驗(yàn)，梳理了國(guó)際上有典型特征的住房保障模式和政策體系日漸深入，并對(duì)我國(guó)短期和中長(zhǎng)期房地產(chǎn)政策提出了相關(guān)建議動力。

01  國(guó)際上處置房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)驗(yàn)

（一）次貸危機(jī)后美國(guó)應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)危機(jī)的經(jīng)驗(yàn)作法

美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)相比我國(guó)主要有以下三個(gè)特點(diǎn)：一是住房銷售以存量為主，由于美國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展期已過(guò)互動式宣講，城鎮(zhèn)化率高達(dá)82%效高性，房屋交易以成屋（即二手房）為主模式，2000年以來(lái)成屋交易數(shù)量占房地產(chǎn)銷售總量的83%—95%。二是房地產(chǎn)行業(yè)以運(yùn)營(yíng)服務(wù)為主提升，在存量交易主導(dǎo)的市場(chǎng)下高品質，美國(guó)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和居住服務(wù)相關(guān)產(chǎn)業(yè)占據(jù)了價(jià)值鏈的主導(dǎo)地位，2021年美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)占GDP的比重為16.7%支撐能力，其中住房服務(wù)開(kāi)支占比為11.9%資源優勢，而包括新屋建造、舊房翻新特征更加明顯、經(jīng)紀(jì)費(fèi)用在內(nèi)的住宅投資占GDP比重則相對(duì)較低估算，僅為4.8%。三是投資屬性弱的可能性、金融化程度高奮戰不懈，1950年以來(lái)，美國(guó)權(quán)益市場(chǎng)的年均實(shí)際投資回報(bào)率（8.75%）高于房產(chǎn)投資（5.62%）措施，考慮到房地產(chǎn)的交易和持有成本大大縮短，其回報(bào)率則更不具吸引力。從美國(guó)家庭的資產(chǎn)配置看緊密相關，房產(chǎn)僅占美國(guó)居民資產(chǎn)的23%更默契了，而根據(jù)人民銀行2019年的調(diào)查顯示，在我國(guó)城鎮(zhèn)居民中這一比例接近70%培訓。此外不合理波動，美國(guó)住房抵押貸款支持證券（MBS）的流動(dòng)性和規(guī)模僅次于國(guó)債，是固收市場(chǎng)中的重要組成部分分析，2020年底表示，MBS日均成交量占美國(guó)固收市場(chǎng)日均成交總量的30.7%。

寬松的利率和監(jiān)管環(huán)境導(dǎo)致次貸危機(jī)的發(fā)生非常激烈。由于美國(guó)房地產(chǎn)供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)以及美聯(lián)儲(chǔ)加息競爭力所在，房?jī)r(jià)在2006年見(jiàn)頂回落，最終引爆了次貸危機(jī)領域。銷售量方面溝通機製，根據(jù)美國(guó)商務(wù)部普查局?jǐn)?shù)據(jù)，美國(guó)新建住房銷售套數(shù)2005年為128萬(wàn)套註入新的動力，此后連續(xù)下降了6年領先水平，2011年降到30.6萬(wàn)套的最低點(diǎn)，僅為2005年的24%雙重提升；價(jià)格方面戰略布局，相比2006年的最高點(diǎn)，到2008年全美房?jī)r(jià)下跌了25%，到2011年房?jī)r(jià)跌幅擴(kuò)大至40%狀態，回到九十年代末水平規模。

美國(guó)救助房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要思路和措施。與我國(guó)正在經(jīng)歷的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整不同基石之一，次貸危機(jī)中美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要是購(gòu)房家庭的房貸違約聯動，而我國(guó)的風(fēng)險(xiǎn)主要是房企的債務(wù)問(wèn)題。因此共同努力，美國(guó)政府救助的重點(diǎn)是通過(guò)減輕借款家庭還款壓力來(lái)減少房貸違約行業內卷，從而阻止房?jī)r(jià)下滑，并通過(guò)刺激整體經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)總需求逐步向房地產(chǎn)市場(chǎng)傳導(dǎo)逐漸完善。迅速參與能力、有力的貨幣和財(cái)政政策成為應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。貨幣政策方面是目前主流，一是迅速將政策利率調(diào)整至零利率下限充分發揮。美聯(lián)儲(chǔ)自2007年9月以來(lái)持續(xù)下調(diào)目標(biāo)利率，2008年12月將目標(biāo)利率調(diào)整為接近0充分發揮。二是創(chuàng)立新工具為金融市場(chǎng)補(bǔ)充流動(dòng)性選擇適用。美聯(lián)儲(chǔ)于2007年12月12日創(chuàng)設(shè)了定期拍賣工具（TAF），2008年3月設計，美聯(lián)儲(chǔ)又推出了一級(jí)交易商信用工具（PDCF）以及定期證券借貸工具（TSLF）業務指導，向以投行為主的一級(jí)交易商和非銀機(jī)構(gòu)提供流動(dòng)性。三是推出量化寬松（QE）計(jì)劃優化程度，通過(guò)大規(guī)模資產(chǎn)購(gòu)買壓低長(zhǎng)期國(guó)債和抵押貸款利率來(lái)刺激經(jīng)濟(jì)積極性。財(cái)政政策方面，通過(guò)一系列法案擴(kuò)大政府支出不斷豐富，2008年2月實施體系，《經(jīng)濟(jì)刺激法案》以減稅的形式向中低收入家庭和企業(yè)提供了1680億美元；2008年7月各有優勢，國(guó)會(huì)通過(guò)《住房與經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇法案》效果較好，為面臨失去房產(chǎn)的次貸借款人提供數(shù)十億美元的再融資保險(xiǎn)，并允許財(cái)政部對(duì)兩房提供救助快速增長；2009年2月推出總額近8000億美元的《美國(guó)復(fù)蘇和再投資法案》開放以來，主要增加教育占、能源高質量、科技、醫(yī)療激發創作、基礎(chǔ)設(shè)施等領(lǐng)域的政府開(kāi)支前景。危機(jī)期間，聯(lián)邦政府赤字率從2007年的1.1%上漲至2009年接近10%，負(fù)債率從2007年的62%上升至2013年超過(guò)100%共享應用。從總量上看生產能力，聯(lián)邦政府為應(yīng)對(duì)次貸危機(jī)及其衍生的金融危機(jī)所動(dòng)用的財(cái)政資源總額達(dá)到1.64萬(wàn)億美元，占2008年美國(guó)GDP的11%左右示範推廣。

干預(yù)措施取得了良好效果堅持好，隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新的繁榮周期大幅增加。美國(guó)政府的救助政策使得經(jīng)濟(jì)得以快速恢復(fù)特性，2009年三季度GDP實(shí)現(xiàn)環(huán)比增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)伴隨著經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)實(shí)現(xiàn)復(fù)蘇等特點，房屋銷售和房?jī)r(jià)指數(shù)于2011年末開(kāi)始回升建言直達。住房市場(chǎng)庫(kù)存持續(xù)去化，2024年2月將進一步，美國(guó)房地產(chǎn)在售庫(kù)存為145萬(wàn)套充分發揮，相較2007年7月峰值下降68%。

（二）日本應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)危機(jī)的方法與啟示

日本戰(zhàn)后經(jīng)歷了兩次地產(chǎn)危機(jī)成就，政府的應(yīng)對(duì)方式和結(jié)果迥異能力建設。第一次地產(chǎn)危機(jī)發(fā)生在1974—1977年，主要由外生沖擊引發(fā)研究進展。1973年主要產(chǎn)油國(guó)宣布提高石油價(jià)格引發(fā)“石油危機(jī)”設計標準，日本作為石油進(jìn)口國(guó)和外向型經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)的國(guó)家，其經(jīng)濟(jì)也面臨巨大壓力互動互補，實(shí)際GDP增速?gòu)?973年的8.0%降至1974年的-1.2%發揮重要帶動作用，年度CPI從1973年的4.9%升至1974年的23.2%。房地產(chǎn)市場(chǎng)隨經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)冷而下滑意料之外，但因?yàn)檫m齡人口的住房需求文化價值、產(chǎn)業(yè)升級(jí)以及城鎮(zhèn)化持續(xù)推進(jìn)等長(zhǎng)期支撐因素并未受到實(shí)質(zhì)影響，所以房地產(chǎn)行業(yè)在政府采取了擴(kuò)張性的貨幣和財(cái)政政策置之不顧、住宅貸款利率補(bǔ)貼等措施之后得以迅速反彈不斷完善，房?jī)r(jià)于1978年開(kāi)始回升，并開(kāi)啟了長(zhǎng)達(dá)14年的上行周期方便。

第二次地產(chǎn)危機(jī)發(fā)生在1991—2009年基礎上。由于購(gòu)房適齡人口迎來(lái)拐點(diǎn)、廣場(chǎng)協(xié)議后出口優(yōu)勢(shì)喪失導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)下行應用領域、加息導(dǎo)致的資產(chǎn)泡沫破裂等多因素疊加保持競爭優勢，最終導(dǎo)致日本房地產(chǎn)市場(chǎng)的“硬著陸”。截至2001年發展機遇，日本所有平均土地價(jià)格指數(shù)已下跌至接近1985年的水平長效機製，其中商業(yè)用地價(jià)格下滑最為顯著法治力量，相比1991年的峰值下跌53.71%，跌至1981年以來(lái)的最低水平分享。

日本對(duì)1991年房地產(chǎn)危機(jī)的處置主要分為四個(gè)階段共享。第一階段，為應(yīng)對(duì)泡沫破滅后股價(jià)的大幅下跌方式之一，日本動(dòng)用2.8萬(wàn)億日元的公共資金投資股票市場(chǎng)生動，占當(dāng)時(shí)東京證券交易所總市值的1%，同時(shí)施行擴(kuò)張性貨幣政策創新能力，于1991年開(kāi)始降息引人註目，至1995年降至0.5%。第二階段溝通機製，重塑金融系統(tǒng)好宣講，強(qiáng)化金融監(jiān)管。通過(guò)《日本銀行法》確立了日本銀行的央行地位與金融監(jiān)管獨(dú)立性顯示，確立金融廳作為日本金融監(jiān)管體系的最高行政部門雙向互動，細(xì)化了對(duì)于中小金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)管。第三階段設計能力，處置不良資產(chǎn)品牌。1998年之后日本政府提出“金融再生計(jì)劃”，引導(dǎo)不良資產(chǎn)處置向市場(chǎng)化更為一致、開(kāi)放化的方式進(jìn)行等形式。政府向重要金融機(jī)構(gòu)注入流動(dòng)性以應(yīng)對(duì)不良負(fù)債問(wèn)題。第四階段研究與應用，采用“安倍經(jīng)濟(jì)學(xué)”刺激經(jīng)濟(jì)飛躍。以積極的貨幣政策、靈活的財(cái)政政策為主全面協議，施行量化寬松政策以實(shí)現(xiàn)2%的通脹目標(biāo)重要部署。

回顧日本房地產(chǎn)危機(jī)發(fā)生的過(guò)程，危機(jī)始于貨幣政策快速收緊導(dǎo)致的資產(chǎn)泡沫破裂工具，1991年地價(jià)開(kāi)始明顯下跌智慧與合力。與美國(guó)迅速有力的應(yīng)對(duì)方式不同，由于日本社會(huì)對(duì)危機(jī)的認(rèn)識(shí)左右搖擺重要的角色，導(dǎo)致錯(cuò)過(guò)了最佳救助時(shí)機(jī)開放要求，終于在1997年演變?yōu)殂y行業(yè)危機(jī)，在經(jīng)歷“失去的三十年”后才迎來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇平臺建設。2013年開(kāi)始服務機製，日本房地產(chǎn)行業(yè)逐漸走出低谷，從日本房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)來(lái)看推動並實現，2013年1月—2023年1月薄弱點，東京都市圈上漲62%覆蓋範圍，京阪神都市圈上漲41%優化程度，九州和沖繩上漲30%積極性，北海道上漲55%，整個(gè)日本上漲38%不斷豐富。

02  國(guó)際上不同的住房保障模式以及政策體系

（一）德國(guó)以租房為主的保障模式

德國(guó)形成了獨(dú)具特色的住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)實施體系。德國(guó)約有55%的人口租房居住，其中柏林各有優勢、漢堡等大城市的住房自有率僅為17.40%和23.90%效果較好。租賃住房同樣提供了較好的居住條件，德國(guó)人均住房使用面積超過(guò)45平方米核心技術體系，租賃群體人均住房面積也可達(dá)到38平方米開拓創新。此外，德國(guó)還保持了房?jī)r(jià)長(zhǎng)期穩(wěn)定必然趨勢，1970—2017年促進善治，德國(guó)名義房?jī)r(jià)指數(shù)僅上漲2.3倍，年均增速只有1.8%多樣性，同期發揮效力，英國(guó)、法國(guó)明顯、美國(guó)分別上漲52.8安全鏈、16.1和12.5倍，年均增速分別為8.8%創新為先、6.1%和5.5%真正做到。

德國(guó)之所以能夠保障住房供給的同時(shí)維持長(zhǎng)時(shí)間的房?jī)r(jià)穩(wěn)定，主要得益于其三方面的住房制度設(shè)計(jì)創新延展。一是穩(wěn)健的金融制度習慣。貨幣政策方面，德國(guó)央行和1998年成立的歐洲央行首要目標(biāo)均是保持物價(jià)穩(wěn)定進展情況。1950—2017年的積極性，德國(guó)CPI年均增速僅2.4%。住房金融體系方面至關重要，德國(guó)住房金融以商業(yè)按揭為主不久前，輔以獨(dú)特的住房?jī)?chǔ)蓄。德國(guó)按揭貸款的首付比例通常在20%—30%提升行動，在國(guó)際對(duì)比中處于相對(duì)較高水平能力建設，住房貸款以固定利率合同為主，利率與首付比例形成反向變動(dòng)機(jī)制研究進展。推行以自愿無障礙、互助為原則的封閉式合同制儲(chǔ)蓄體系連日來，其目的是通過(guò)互助合作幫助存款人籌措資金，獲得屬于自己的住房認為，具有先存后貸系統、以存定貸、專業(yè)經(jīng)營(yíng)重要意義、固定低息等特征適應能力。

二是均衡的稅收制度。首先是限制交易各方面、鼓勵(lì)長(zhǎng)期持有防控。住房交易環(huán)節(jié)有不動(dòng)產(chǎn)交易稅、差價(jià)盈利所得稅適應性、遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅堅實基礎，交易成本可達(dá)10%甚至更高，而在使用環(huán)節(jié)僅對(duì)土地所有權(quán)征收土地稅重要作用，鼓勵(lì)居民長(zhǎng)期持有等地。其次是提升房屋空置的成本。在使用環(huán)節(jié)征收二套住房稅完成的事情，以居民登記使用而非持有的第二套及以上住房為征稅基礎(chǔ)物聯與互聯，增加了居民占用多套住房的成本，引導(dǎo)居民不超額占用住房改造層面，減少住房空置供給，德國(guó)住房空置率只有3.2%。

三是完備的租賃制度經驗分享。首先是完備的法律保護(hù)解決方案，租賃合同默認(rèn)為無(wú)固定期限合同，房東要解除租賃合同必須符合法定的特殊情形有力扭轉，并且限制租金的上漲上高質量，租金3年內(nèi)漲幅不得超過(guò)20%、住房供給嚴(yán)峻的特殊區(qū)域不得超過(guò)15%廣度和深度。其次是租金補(bǔ)貼深入交流，政府根據(jù)收入和家庭規(guī)模，向租戶提供住房補(bǔ)貼加強宣傳，戶均補(bǔ)貼額逐年提升臺上與臺下，以保障受補(bǔ)貼家庭的生活水平不受到物價(jià)和租金上漲的影響。最后是平等提供公共服務(wù)技術發展，租戶只需登記注冊(cè)并依法納稅集聚效應，就可享受當(dāng)?shù)毓操Y源和服務(wù)。

（二）新加坡以組屋為主的多層次重要手段、階梯式住房供應(yīng)體系

組屋是新加坡住房體系的核心互動講，2022年大約80%的新加坡人口居住在組屋穩定性，較好地解決了絕大多數(shù)人口的住房需求。組屋制度發(fā)展初期主要是面向低收入家庭講故事，戶型也多以一居室非常完善、二居室、三居室等小戶型為主自動化方案，主要是為了解決“房荒”問(wèn)題緊密協作。而1970年代后期越來越重要，隨著新加坡經(jīng)濟(jì)的繁榮線上線下，組屋的覆蓋范圍也開(kāi)始拓展至中等收入家庭，為其提供大戶型（四居室醒悟、五居室）數據顯示、低成本（私人住宅價(jià)格的一半）的組屋。1980年代后期也逐步提升，政府開(kāi)始支持私人住宅市場(chǎng)發(fā)展記得牢，以滿足高收入家庭及外國(guó)居民的住房需求。自此重要的作用，新加坡“廉租房——廉價(jià)組屋——高端組屋——私人住宅”的階梯式住宅結(jié)構(gòu)基本形成更多可能性。

新加坡組屋制度的三大支柱為土地支持、金融支持和按需供給足夠的實力。土地支持方面緊迫性，新加坡政府通過(guò)《土地征用法》將土地大規(guī)模國(guó)有化，國(guó)家通過(guò)較低成本征用個(gè)人土地的辦法擴(kuò)大了國(guó)有土地更適合，全國(guó)私人占有的土地面積由獨(dú)立前的40%下降至20%左右高效，使得建屋發(fā)展局能夠以較低價(jià)格獲得土地建造組屋。金融支持方面要素配置改革，新加坡的中央公積金制度是一項(xiàng)全面的強(qiáng)制儲(chǔ)蓄制度體系，雇主和雇員都需要按照一定比例繳存公積金，并允許符合條件的居民使用公積金購(gòu)買組屋帶動產業發展，且給予首次購(gòu)房家庭公積金住房補(bǔ)助責任製，大幅提升了居民的購(gòu)房能力。按需供給方面倍增效應，新加坡采取了多種措施防止套利：一是限定購(gòu)房資格以確保組屋銷售向剛需家庭傾斜規則製定；二是對(duì)組屋出售、出租時(shí)間多樣性、資格等進(jìn)行嚴(yán)格的限制發揮效力；三是組屋的面積、公共空間明顯、外立面等設(shè)計(jì)均不及私人住宅指導，使高收入群體更有意愿購(gòu)買私人住宅競爭力。組屋制度在有效滿足居住需求的同時(shí)抑制了住房投機(jī)行為。截至2022年12月進一步完善，新加坡房屋自有率高達(dá)89.3%集聚。同時(shí)，組屋價(jià)格漲幅遠(yuǎn)低于私人住宅價(jià)格漲幅調整推進。以2006年1月為基期狀況，2023年8月私人住宅價(jià)格指數(shù)為342.3，而組屋價(jià)格指數(shù)僅為257.8機製。

03 對(duì)我國(guó)短期和中長(zhǎng)期房地產(chǎn)政策的啟示

（一）穩(wěn)定短期市場(chǎng)預(yù)期全過程，提升房企流動(dòng)性

一是以穩(wěn)經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)穩(wěn)房市。堅(jiān)持實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策探討，通過(guò)發(fā)行超長(zhǎng)期特別國(guó)債不負眾望、加快專項(xiàng)債發(fā)行使用進(jìn)度等方式為經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入新動(dòng)力，提升居民收入預(yù)期調解製度，以經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)精準調控。

二是積極處置房企不良資產(chǎn)。積極引入各資產(chǎn)管理公司介入房企紓困應用的因素之一，鼓勵(lì)銀行向信用評(píng)級(jí)較高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供資金以盤活不良資產(chǎn)解決。鼓勵(lì)企業(yè)通過(guò)債務(wù)重組、債權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式化解債務(wù)問(wèn)題敢於監督。

三是改善房企融資環(huán)境幅度。加快發(fā)展房企直接融資，合理運(yùn)用房地產(chǎn)投資信托基金REITs更合理、資產(chǎn)證券化等優(yōu)化房企融資結(jié)構(gòu)適應能力，降低房企對(duì)間接融資的依賴。完善商品房預(yù)售制度各方面，加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管防控，加快開(kāi)發(fā)商回款的同時(shí)保障購(gòu)房者的合法權(quán)益。

（二）完善中長(zhǎng)期住房保障制度體系

一是加強(qiáng)土地保障適應性。完善處置閑置土地堅實基礎、盤活存量土地的政策增加土地供給，支持地方政府從實(shí)際出發(fā)重要作用，酌情以收回等地、收購(gòu)等方式妥善處置已經(jīng)出讓的閑置住宅用地，支持政府使用專項(xiàng)券資金進(jìn)行收儲(chǔ)切實把製度，并將土地用于建設(shè)保障性住房保供。出讓優(yōu)質(zhì)地塊用作住宅建設(shè)，滿足居民對(duì)好地段、高品質(zhì)商品房的需求責任。

二是豐富不同定位的保障性住房供給應用情況。多渠道籌集房源，通過(guò)政府投資建設(shè)組建、企業(yè)自建表現、市場(chǎng)收購(gòu)、改造存量房深刻變革、城中村改造等多種方式增加房源供給結論，加強(qiáng)對(duì)政府收購(gòu)存量住房的資金支持。開(kāi)發(fā)不同類型的保障性住房質生產力，如公共租賃住房適應性強、限價(jià)房、共有產(chǎn)權(quán)房等處理，以滿足不同群體的居住需求建設。同時(shí)在此基礎上，完善交通助力各行、教育、醫(yī)療自主研發、商業(yè)等必要的公共服務(wù)設(shè)施配套確定性，提高居住的便利性和生活質(zhì)量。

三是引導(dǎo)房屋銷售向剛需和改善性需求傾斜損耗。研究?jī)?yōu)化房地產(chǎn)稅收制度講故事，通過(guò)住房補(bǔ)貼、信貸支持性能穩定、稅費(fèi)減免等形式全面革新，鼓勵(lì)居民購(gòu)買首套住房和以舊換新的需求。